以增进民生福祉为目标推动房地产业发展开创新局面
危机仍在持续、流动性不足问题仍然严峻。
二是债务压力过重，“保交楼”履约压力巨大。当代地产、融创中国、江苏绿城、阳光城、世茂集团等多个在陕项目出现停工、延期交付，既有拖欠代建工程款、供应商货款问题，也有信用危机兑付困难带来的建设方集体退场问题。在信用危机、债务逾期的大背景下，资本市场对房地产业输血有限，新债抵旧债的运营模式不可继续；在代建工程欠款、供应商材料欠款长期未结清的前提下，建筑施工方、材料供应方垫资进场回款风险过大，进场意愿不足。基于上述两种原因，房企需要大笔资金注入以彻底偿清借款、欠款、重拾信用，才能继续保障项目工程进度，但过高的负债率已经让整个金融市场望而却步，市场自救前景不佳，行业发展停滞、项目延期仍可能继续。
三是消费意愿不足、持币观望加剧，市场预期疲软。2021年中国常住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，新进城市人口购房需求逐年递减，市场需求趋于平缓；房屋租售比居高不下、房企履约能力较弱、个别地区房产价值急速缩水，投资价值不高；现阶段房地产市场需求前景呈现逐年递减态势。鉴于全球疫情反复无常、经济不景气，市场储蓄情绪走高、国内存款总量超227万亿，投资者资本预期收益大幅降低，投资意愿放缓，加之国家政策向尖端制造业与消费市场倾斜并取得良好发展态势，现有资本大幅涌向芯片制造、整车制造、消费电子产品等行业，房地产融资困境持续放大。总体来看，自住型消费与投资型消费继续疲软，市场需求不旺、资金流入不足；房地产业去杠杆后利润率大幅降低、股债双杀势头明显，已成为投资市场价值洼地，难以吸引大笔资金流入；房企土储量巨大、新购地积极性不高，部分地区土地收入呈下降趋势，行业前景惨淡。
政策纾困与市场化运作的建议
保障房地产业健康有序发展就是解决民生问题，做到“稳房价、稳地价、稳预期”就是增进民生福祉、保持经济增长。一方面要加强宏观调控，平稳、安全地去杠杆、去存量，引导房地产业高质量发展；另一方面要激发市场活力，推动房地产业走出价值洼地，成为新时代高质量发展新的增长点。
一是坚持中国式现代化房地产发展道路。党的二十大报告指出，要“坚持在发展中保障和改善民生”“坚持把实现人民对美好生活的向往作为现代化建设的出发点和落脚点”“不断夯实人民幸福生活的物质条件”，住房问题关系民生福祉，要严守以人定房、以房定地、以房定钱的原则，健全住房市场体系和住房保障体系，满足不同阶层、不同收入群体的住房需求。市场体系要着力保障商品房供给、规范商品房交付、强化开发商监管。保障体系要建立完善多元化、多轨道、发挥补充作用的兜底体系，解决新进城市人群住房问题，加快加大棚户区改造力度，改善人民群众住房条件。要加强部门间协调机制，尤其是金融机构、政府融资平台间的协作，优化供给结构，继续做好去商品房存量工作，提升保障性住房供给。
二是坚持科学化分门别类优化处置方案。要建立完善良性发展的住房市场体系，守住“保交楼”与政府隐性债务两条底线，不搞大包大揽，要因域施策、因企施策。在陕投资项目能够进行自救的落实住房信贷政策，强化资金三方监管——银行、房企、施工方，专款专用、明确交付期限，完成“保交楼”任务。对无力继续开发、资金缺口较小的，积极协调有能力的房企做好后续建设，由住房城乡建设部门组织协调原开发商、建设方、购房者，市场化协商解决后续资金投入问题。对资金缺口较大，明显无力继续经营的，要尽快指导在陕机构剥离原有企业体系，完成破产重组。经评估，有存量住房且后续资金需求量可控的在建项目，由政府收购作为保障性住房，盘活在建项目资金，监管资金流向，确保按期完工交房；已无存量住房、后续资金缺口较大、破产重组和市场化协商仍不能解决的，加快坏账处理、交付资产公司，鼓励第三方回购资产包与购房者协商完成后续建设。
三是坚持完善行业监管与金融服务体系。要持续加强引导，鼓励中小型房企合资合并，形成具备研发、设计、开发、销售、物业服务等全链条能力、能够应对市场风险的中大型企业。要强化行业监管，尤其是加强房企的资金流向监管，规范房地产企业金融杠杆倍率、资产证券化行为，推动行业向好向快发展。要创新现有商品房开发模式，积极申请试点现房交付地区，倒逼提升房屋建设、装修质量，降低购房者、银行业资金风险，提升消费意愿、稳定市场预期。要用足用好信贷政策，继续加大供给力度，发挥金融业放大器、推进器作用，鼓励符合法规政策、资金流动性健康、履约能力强、经营运转好的企业开发精品住宅、改善型住宅或加入保障性住宅建设，激活新增项目投资，提升购地积极性，进一步落实“稳房价”“稳地价”任务目标。要充分发挥房地产业上下游关联度高的特点，带动建筑业积极吸纳进城务工劳动力，推动上下游制造业、服务业提质增效，为构建以消费为主导的内需发展格局提供强力支撑。
房地产业是经济发展的重要组成，是地方财政收入的重要来源，在坚持“保民生”“保交楼”的原则下，加强政策供给、金融供给，加快房地产业转型升级，培育一批兼顾商品房开发、保障性住房建设的优质企业，实现良性可持续发展，为奋力谱写陕西高质量发展新篇章、奋进中国式现代化贡献力量。
作者简介
闫立东 陕西省委办公厅法规处一级主任科员
二是债务压力过重，“保交楼”履约压力巨大。当代地产、融创中国、江苏绿城、阳光城、世茂集团等多个在陕项目出现停工、延期交付，既有拖欠代建工程款、供应商货款问题，也有信用危机兑付困难带来的建设方集体退场问题。在信用危机、债务逾期的大背景下，资本市场对房地产业输血有限，新债抵旧债的运营模式不可继续；在代建工程欠款、供应商材料欠款长期未结清的前提下，建筑施工方、材料供应方垫资进场回款风险过大，进场意愿不足。基于上述两种原因，房企需要大笔资金注入以彻底偿清借款、欠款、重拾信用，才能继续保障项目工程进度，但过高的负债率已经让整个金融市场望而却步，市场自救前景不佳，行业发展停滞、项目延期仍可能继续。
三是消费意愿不足、持币观望加剧，市场预期疲软。2021年中国常住人口城镇化率达64.72%，户籍人口城镇化率提高到46.7%，新进城市人口购房需求逐年递减，市场需求趋于平缓；房屋租售比居高不下、房企履约能力较弱、个别地区房产价值急速缩水，投资价值不高；现阶段房地产市场需求前景呈现逐年递减态势。鉴于全球疫情反复无常、经济不景气，市场储蓄情绪走高、国内存款总量超227万亿，投资者资本预期收益大幅降低，投资意愿放缓，加之国家政策向尖端制造业与消费市场倾斜并取得良好发展态势，现有资本大幅涌向芯片制造、整车制造、消费电子产品等行业，房地产融资困境持续放大。总体来看，自住型消费与投资型消费继续疲软，市场需求不旺、资金流入不足；房地产业去杠杆后利润率大幅降低、股债双杀势头明显，已成为投资市场价值洼地，难以吸引大笔资金流入；房企土储量巨大、新购地积极性不高，部分地区土地收入呈下降趋势，行业前景惨淡。
政策纾困与市场化运作的建议
保障房地产业健康有序发展就是解决民生问题，做到“稳房价、稳地价、稳预期”就是增进民生福祉、保持经济增长。一方面要加强宏观调控，平稳、安全地去杠杆、去存量，引导房地产业高质量发展；另一方面要激发市场活力，推动房地产业走出价值洼地，成为新时代高质量发展新的增长点。
一是坚持中国式现代化房地产发展道路。党的二十大报告指出，要“坚持在发展中保障和改善民生”“坚持把实现人民对美好生活的向往作为现代化建设的出发点和落脚点”“不断夯实人民幸福生活的物质条件”，住房问题关系民生福祉，要严守以人定房、以房定地、以房定钱的原则，健全住房市场体系和住房保障体系，满足不同阶层、不同收入群体的住房需求。市场体系要着力保障商品房供给、规范商品房交付、强化开发商监管。保障体系要建立完善多元化、多轨道、发挥补充作用的兜底体系，解决新进城市人群住房问题，加快加大棚户区改造力度，改善人民群众住房条件。要加强部门间协调机制，尤其是金融机构、政府融资平台间的协作，优化供给结构，继续做好去商品房存量工作，提升保障性住房供给。
二是坚持科学化分门别类优化处置方案。要建立完善良性发展的住房市场体系，守住“保交楼”与政府隐性债务两条底线，不搞大包大揽，要因域施策、因企施策。在陕投资项目能够进行自救的落实住房信贷政策，强化资金三方监管——银行、房企、施工方，专款专用、明确交付期限，完成“保交楼”任务。对无力继续开发、资金缺口较小的，积极协调有能力的房企做好后续建设，由住房城乡建设部门组织协调原开发商、建设方、购房者，市场化协商解决后续资金投入问题。对资金缺口较大，明显无力继续经营的，要尽快指导在陕机构剥离原有企业体系，完成破产重组。经评估，有存量住房且后续资金需求量可控的在建项目，由政府收购作为保障性住房，盘活在建项目资金，监管资金流向，确保按期完工交房；已无存量住房、后续资金缺口较大、破产重组和市场化协商仍不能解决的，加快坏账处理、交付资产公司，鼓励第三方回购资产包与购房者协商完成后续建设。
三是坚持完善行业监管与金融服务体系。要持续加强引导，鼓励中小型房企合资合并，形成具备研发、设计、开发、销售、物业服务等全链条能力、能够应对市场风险的中大型企业。要强化行业监管，尤其是加强房企的资金流向监管，规范房地产企业金融杠杆倍率、资产证券化行为，推动行业向好向快发展。要创新现有商品房开发模式，积极申请试点现房交付地区，倒逼提升房屋建设、装修质量，降低购房者、银行业资金风险，提升消费意愿、稳定市场预期。要用足用好信贷政策，继续加大供给力度，发挥金融业放大器、推进器作用，鼓励符合法规政策、资金流动性健康、履约能力强、经营运转好的企业开发精品住宅、改善型住宅或加入保障性住宅建设，激活新增项目投资，提升购地积极性，进一步落实“稳房价”“稳地价”任务目标。要充分发挥房地产业上下游关联度高的特点，带动建筑业积极吸纳进城务工劳动力，推动上下游制造业、服务业提质增效，为构建以消费为主导的内需发展格局提供强力支撑。
房地产业是经济发展的重要组成，是地方财政收入的重要来源，在坚持“保民生”“保交楼”的原则下，加强政策供给、金融供给，加快房地产业转型升级，培育一批兼顾商品房开发、保障性住房建设的优质企业，实现良性可持续发展，为奋力谱写陕西高质量发展新篇章、奋进中国式现代化贡献力量。
作者简介
闫立东 陕西省委办公厅法规处一级主任科员