民法典时代涉第三人不动产权属纠纷的解决思路
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◎教育部人文社科基金项目“民法典编纂以来善意取得制度的司法续造研究”(项目编号:20YJA820023)
◎司法部国家法治与法学理论项目“民法典时代善意取得制度的司法续造”(项目编号:19SFB2046)
◎陕西省社科基金项目“民法典时代善意取得制度的司法续造”(项目编号:2019F004)
涉第三人不动产权属纠纷中,立法明确了保护第三人的不动产善意取得制度,司法实践中有粗放、机械适用情形,不当损害了原权利人利益,为实现原权利人和第三人的利益平衡,司法续造了第三人适用要件的严格标准,达到“谦抑”的适用效果。
不动产是社会的主要财富,它的权属纠纷一直是社会关注的焦点问题。其中,有一类纠纷涉及到第三人,即原权利人的不动产被无处分权人转让给第三人,此时不动产究竟归属原权利人还是第三人?我国《物权法》第一百零六条明确不动产善意取得制度的条件,即第三人只要受让时善意、以合理价格受让且已办理过户登记,第三人就即时取得不动产。司法实践中,甚至有人冒名处分他人房产给第三人,法院判定第三人已完成过户,符合善意取得条件,取得该房产;相应地,原权利人丧失了该房产。[1]此种判决背离常理,难谓公正。换言之,司法粗放、机械适用不动产善意取得制度,往往不当损害原权利人的利益。民法典时代,该制度立法被全面继受,但司法应本着对原权利人与第三人平等保护原则,审慎、谦抑适用。此处的“谦抑”是指谦让、节制、克制。谦抑适用,特指“非吻合,不适用”,即对不动产原权利人与第三人做全面利益平衡,严格要求第三人符合每一适用要件,达到完美契合,才能适用,反之则不适用。
利益平衡:涉第三人不动产权属纠纷解决原则
利益平衡,指法官在个案中,对利益冲突双方进行充分平衡,并作出“优先保护哪一方”的价值判断过程。“在善意取得的法律构造中,利益平衡思想发挥了明显作用。”[2]善意取得制度的本质是真实权利人与第三人的权利冲突解决机制,是财产安全与交易安全利益平衡的产物,是为保护交易安全而不得已牺牲财产安全的权利取得特殊方式。依此,在涉及第三人的不动产纠纷中,原权利人与第三人的利益平衡是司法关注的个案焦点,法官应对两者利益进行全方位平衡,不偏不倚,平等保护。美国学者认为:双方都无过失而法律必须要分配权利时,原权利人应优先于善意受让人取得权利。[3]在上述冒名处分个案中,司法不能一边倒地保护第三人,应当遵循利益平衡原则,原权利人无任何过错,不应丧失不动产,相应第三人不能取得。毕竟不动产价值高,对权利人生产生活具有重大意义,法律应当严格保护,且对其权属变动应当审慎。虽然第三人往往是“不特定人”的指代,由此成为交易安全的“化身”,善意取得