民法典时代涉第三人不动产权属纠纷的解决思路
同是我国第三人善意取得不动产的基础原因；反之，合同无效，第三人相应不能取得不动产权利。
3、扩张解释“善意”的积极要件
《物权法司法解释一》第十五至十八条对善意取得的“善意”做了严格解释与界定，“善意”是受让人受让不动产或动产时，不知道且不应当知道，并无重大过失的主观状态。同时，受让人无需自己证明“善意”，除非真实权利人举证证明受让人不构成“善意”，否则，根据受让人的主张，法院可直接推定第三人的主观方面是善意，善意的举证责任分配给真实权利人，即善意推定原则。这是“善意”的“消极要件”。在司法实践中，法院在对真实权利人与第三人的利益进行充分衡量的背景下，逐步确立了第三人的“审慎注意义务”，毕竟“受让人仅仅凭借自己没有过失地信赖了不动产登记簿的记载，就取得不动产物权，对真实物权人恐怕过于苛刻。”[15]因而要求第三人应对出让人的基本信息和房屋的基本信息尽到审慎注意义务，未尽到，则不能善意取得，这是“善意”的“积极要件”。
4、严格解释“合理价格”的认定因素
“以合理价格转让”是保护善意第三人的基础要件。根据《民法典物权编司法解释一》第十八条规定精神，“合理价格”综合认定的当然依据包括标的物的性质、标的物的数量、付款方式等具体情况；参考依据有交易地市场价格、交易习惯等因素。另外，根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条第二项之规定，“以合理价格转让”还要求“买受人已实际支付或部分支付了房屋价款”。司法实践中特别强调已经全面完成对价给付。若合同约定属于合理价格，但未实质性支付或未完全支付，亦不属于“合理价格”的范畴。[16]
结论：善意取得制度的“谦抑”适用论
民法典时代，为确保原权利人与第三人的利益平衡，司法续造了严格的不动产善意取得制度的适用条件，第三人只有完全符合这些条件时，才能取得原权利人的不动产，即遵循“非吻合，不适用”的“谦抑”精神，以此确保原权利人的利益不被不当损害。同理推知，原权利人享有的股权、知识产权、物权化债权等权利及其形成的现有法律秩序，亦应当得到充分尊重和保护。善意取得制度是为保护交易安全而设的特别权利取得制度，在适用于上述权利时，也应遵循利益衡量原则，充分平衡原权利人与第三人的利益，本着谦抑、审慎适用精神，不轻易改变或破坏现有秩序，严格限定其适用要件认定标准。达标适用，反之，不适用。
参考文献
[1]参见河南省郑州市中级人民法院行政判决书（2010）郑行再终字第21号，上海市浦东新区人民法院民事判决书（2012）浦民一（民）初字第21647号。
[2]张家勇：《论无权代理人的双重结构》，载《中国法学》，2019（3）：130页。
[3]Alan Schwartz ＆ Robert E.Scott：Rethinkingthe Laws of Good Faith Purchase，Columbia Law Review111，No.6，2011：P1364。
[4][德]赖因哈德·齐默尔曼：《德国法学方法论》，毕经纬译，载《比较法研究》，2021（2）：192页。
[5][8][德]卡尔·拉伦茨：《法学方法论》，黄家镇译，北京：商务印书馆，2020，第73+460-461页。
[6]张家勇：《论无权代理人的双重结构》，载《中国法学》，2019（3）：第143页。
[7]周枏：《罗马法原论》（上册），北京：商务印书馆，2014年，第53页。
[9]参见上海市第一中级人民法院民事判决书（2014）沪一中民二（民）终字第433号。
[10]谢鸿飞：《后〈民法典〉时代的中国民法学：问题与方法》，载《社会科学研究》，2021（1）。
[11]雷立柏编：《拉-英-德-汉法律格言辞典》，北京：宗教文化出版社，2008：141页。
[12]See Bradford Stone，Uniform Commercial Codein a Nutshell，Fifth Edition，A Thomson CompanyPress，2002，P143。
[13][德]乌尔斯·彼得·格鲁贝尔：《德国〈物权法〉概述与实体土地法》，王强译，北京：中国政法大学出版社，2016：23页。
[14][法]雅克·盖斯旦、吉勒·古博：《法国民法总论》，陈鹏等译，北京：法律出版社，2004：804页。
[15]崔建远：《中国民法典释评·物权编》（上册），北京：中国人民大学出版社，2020：488页。
[16]参见浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2020）浙01民终5667号，四川省高级人民法院执行裁定书（2018）川执监22号。
作者简介
王丽美 西北政法大学民商法学院副教授，法学博士，硕士研究生导师，研究方向为民商法学
3、扩张解释“善意”的积极要件
《物权法司法解释一》第十五至十八条对善意取得的“善意”做了严格解释与界定，“善意”是受让人受让不动产或动产时，不知道且不应当知道，并无重大过失的主观状态。同时，受让人无需自己证明“善意”，除非真实权利人举证证明受让人不构成“善意”，否则，根据受让人的主张，法院可直接推定第三人的主观方面是善意，善意的举证责任分配给真实权利人，即善意推定原则。这是“善意”的“消极要件”。在司法实践中，法院在对真实权利人与第三人的利益进行充分衡量的背景下，逐步确立了第三人的“审慎注意义务”，毕竟“受让人仅仅凭借自己没有过失地信赖了不动产登记簿的记载，就取得不动产物权，对真实物权人恐怕过于苛刻。”[15]因而要求第三人应对出让人的基本信息和房屋的基本信息尽到审慎注意义务，未尽到，则不能善意取得，这是“善意”的“积极要件”。
4、严格解释“合理价格”的认定因素
“以合理价格转让”是保护善意第三人的基础要件。根据《民法典物权编司法解释一》第十八条规定精神，“合理价格”综合认定的当然依据包括标的物的性质、标的物的数量、付款方式等具体情况；参考依据有交易地市场价格、交易习惯等因素。另外，根据北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条第二项之规定，“以合理价格转让”还要求“买受人已实际支付或部分支付了房屋价款”。司法实践中特别强调已经全面完成对价给付。若合同约定属于合理价格，但未实质性支付或未完全支付，亦不属于“合理价格”的范畴。[16]
结论：善意取得制度的“谦抑”适用论
民法典时代，为确保原权利人与第三人的利益平衡，司法续造了严格的不动产善意取得制度的适用条件，第三人只有完全符合这些条件时，才能取得原权利人的不动产，即遵循“非吻合，不适用”的“谦抑”精神，以此确保原权利人的利益不被不当损害。同理推知，原权利人享有的股权、知识产权、物权化债权等权利及其形成的现有法律秩序，亦应当得到充分尊重和保护。善意取得制度是为保护交易安全而设的特别权利取得制度，在适用于上述权利时，也应遵循利益衡量原则，充分平衡原权利人与第三人的利益，本着谦抑、审慎适用精神，不轻易改变或破坏现有秩序，严格限定其适用要件认定标准。达标适用，反之，不适用。
参考文献
[1]参见河南省郑州市中级人民法院行政判决书（2010）郑行再终字第21号，上海市浦东新区人民法院民事判决书（2012）浦民一（民）初字第21647号。
[2]张家勇：《论无权代理人的双重结构》，载《中国法学》，2019（3）：130页。
[3]Alan Schwartz ＆ Robert E.Scott：Rethinkingthe Laws of Good Faith Purchase，Columbia Law Review111，No.6，2011：P1364。
[4][德]赖因哈德·齐默尔曼：《德国法学方法论》，毕经纬译，载《比较法研究》，2021（2）：192页。
[5][8][德]卡尔·拉伦茨：《法学方法论》，黄家镇译，北京：商务印书馆，2020，第73+460-461页。
[6]张家勇：《论无权代理人的双重结构》，载《中国法学》，2019（3）：第143页。
[7]周枏：《罗马法原论》（上册），北京：商务印书馆，2014年，第53页。
[9]参见上海市第一中级人民法院民事判决书（2014）沪一中民二（民）终字第433号。
[10]谢鸿飞：《后〈民法典〉时代的中国民法学：问题与方法》，载《社会科学研究》，2021（1）。
[11]雷立柏编：《拉-英-德-汉法律格言辞典》，北京：宗教文化出版社，2008：141页。
[12]See Bradford Stone，Uniform Commercial Codein a Nutshell，Fifth Edition，A Thomson CompanyPress，2002，P143。
[13][德]乌尔斯·彼得·格鲁贝尔：《德国〈物权法〉概述与实体土地法》，王强译，北京：中国政法大学出版社，2016：23页。
[14][法]雅克·盖斯旦、吉勒·古博：《法国民法总论》，陈鹏等译，北京：法律出版社，2004：804页。
[15]崔建远：《中国民法典释评·物权编》（上册），北京：中国人民大学出版社，2020：488页。
[16]参见浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2020）浙01民终5667号，四川省高级人民法院执行裁定书（2018）川执监22号。
作者简介
王丽美 西北政法大学民商法学院副教授，法学博士，硕士研究生导师，研究方向为民商法学